Créditos hipotecarios con fondos de los jubilados: la trastienda de la negociación entre los bancos y Economía

El plan de reactivación del gobierno sorprendió al sector privado y a la oposición. Después de un año de tironeos con los bancos Luis Caputo decidió usar US$ 1.300 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para fondear créditos hipotecarios en pesos. Es un giro importante respecto de los planes iniciales que tenían los bancos y del propio Presidente cuando asumió en diciembre de 2023.Desde hace tiempo el fondo que maneja la plata de los jubilados es objeto de deseo de gobiernos y empresarios. En el inicio de la gestión de Javier Milei el proyecto oficialista de Ley Ómnibus (luego Ley Bases) disponía la liquidación de la deuda pública bajo su poder y el traspaso de los activos al Ministerio de Economía autorizándolo a vender las acciones y deslistar los bonos. La resistencia de la oposición en el Congreso lo impidió.En enero de 2024 el FGS fue valuado por el equivalente en pesos a US$ 32.658 millones casi la mitad del monto registrado por la gestión anterior. La diferencia se debió a que mientras el gobierno saliente utilizó el tipo de cambio oficial el entrante hizo la conversión con el dólar financiero. Ahora el fondo alcanza los US$ 79.232 millones el 11% del PBI según los últimos datos oficiales publicados en junio.El crecimiento del 142% se explica por el aumento del valor de los títulos públicos y acciones por encima del dólar. Hoy el 77% está colocado en bonos 14% en acciones y 35% en inversiones en proyectos productivos. Otro 18% son títulos emitidos por entes estatales 16% plazos fijos y 03% Fondos Comunes de Inversión mientras 02% son préstamos remanentes a jubilados y trabajadores como Obligaciones Negociables. Su principal función es financiar al Tesoro.Ya a mediados de 2025 Caputo empezó a explorar un nuevo destino para el FGS. Fue cuando el crédito el motor de la reactivación desde mediados de 2024 se estancó por la corrida cambiaria la disparada de tasas y el enfriamiento de la economía. Las cámaras ABA ADEBA y ABAPPRA le propusieron entonces reasignar US$ 14.400 millones al mercado hipotecario con la venta de acciones y bonos del fondo de la ANSeS.La propuesta se inspiraba en Fannie Mae una empresa estadounidense dedicada a comprar hipotecas a los bancos y venderlas a los inversores. Pero la alternativa requería aprobación del Congreso y no tenía buenos antecedentes: la firma tuvo que ser rescatada por el gobierno norteamericano en la crisis financiera de 2008. La otra opción era que el FGS comprara las hipotecas pero la ANSeS debía cargar con el riesgo de cada crédito.Fue en las últimas semanas después de flexibilizar el crédito en dólares que el equipo de Caputo definió el esquema: la licitación de plazos fijos a entre 1 y 5 años a los bancos para que estos salgan a ofrecer créditos hipotecarios con un plazo mínimo de 15 años una tasa máxima ajustada por inflación en torno al 30% anual (UVA + 75%) y un monto máximo por persona de US$ 200.000. Todo con la meta de financiar la primera vivienda de entre 17.000 y 18.000 familias.Después de que Milei negara la semana pasada que "la gente no llega a fin de mes" el ministro de Economía dijo que el nuevo plan servirá para "impulsar" la economía. Según Equilibra desde febrero de 2025 la actividad cayó en 10 de 17 meses y en 2026 habría crecido 17% hasta julio respecto de los primeros 7 meses del año pasado con los sectores de mayor peso sobre el PBI estancados. En esos rubros se perdieron 330.000 empleos formales.Qué tasas cobran hoy los bancos para créditos hipotecariosDesde fines de 2023 se otorgaron 65.000 créditos hipotecarios. Pero en 2026 el financiamiento para vivienda cayó 40% en dólares según el economista de Empiria Federico Gonzalez Rouco. El FGS serviría ahora para financiar la compra construcción ampliación o refacción de viviendas. "Lo anunciaron ahora porque la presión por la reactivación económica es muy fuerte la construcción está en agenda" dijo una fuente con llegada al gobierno.La tasa máxima anunciada es levemente superior a la tasa promedio (UVA + 7%) y a la que ofrece el Banco Nación para sus clientes para préstamos a 25 años para primera vivienda (UVA + 65%) mientras que es inferior a la de la mayoría de los bancos privados. La prueba de fuego será si la gente se anima a tomar financiamiento largo indexado a la inflación de cara a un año electoral donde puede llegar a dispararse el dólar como pasó en las últimas elecciones.En cuanto al fondeo el director general de inversiones del fondo de ANSeS Juan Cruz Micele explicó en conferencia que "el dinero hay parte que ya está en plazos fijos y otra parte que el FGS tiene algún flujo de cobro de dividendos y otro tipo de activos que va teniendo así que va a ir saliendo de ahí". También aseguró que el programa respeta la "rentabilidad y seguridad" del fondo. Para el defensor porteño de la Tercera Edad Eugenio Semino el anuncio "desvirtúa" la función del FGS constituido en 2007 como un fondo anticíclico para palear la crisis del sistema previsional. "Vaya crisis tienen hoy los jubilados que están muriéndose y las sentencias por la mala liquidación del sistema aún firmes no se pagan" advirtió y agregó que prevé iniciar reclamos.Los jubilados cuyos aportes dieron origen al FGS no tendrían acceso garantizado. Los bancos prestan en función del riesgo: privilegian sueldos en blanco ocupaciones estables y parejas jóvenes con ingresos sostenibles en el tiempo. De ahí que los adultos mayores monotributistas e informales suelen pagar tasas más altas por plazos más cortos o quedar afuera. "Depende de cada banco a quién decide darle el crédito" reconocieron fuentes oficiales.NE